房地产项目融资服务

根据新的征收条例,针对不同性质企业,提供维权方案。

企业拆迁应当赔偿的项目,笔者认为应当包括以下方面:

第一,替代土地的租金价差损失。
企业的经营场地一般是通过租赁得来,租赁合同一般都是10年以上的长期租赁合同,合同约定的租金一般会比较低,但是,拆迁之后重新租赁同样的场地,必然产生租金的差价。随着物价的不断上涨以及可利用土地的不断减少,替代土地的租金价差损失是一笔很大的数字。
第二,经营损失/停业停产损失。
根据企业经营范围和营业创收,拆迁导致企业停产停业的时间会有所不同,造成的损失也不同。
第三,地上物的损失(房屋、机器设备等固定资产)。
地上物包括房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等。可搬迁的,折价补偿,不可搬迁的,应全部补偿。这些损失需要专业的评估公司参与。
第四,搬迁费用。根据搬迁所需要的人力物力协商确定。
第五,解聘员工的安置补偿费用。
拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体跟员工的劳动合同,结果劳动法有关规定给予补偿。
第六,无形资产的损失。
无形资产损失难以测算,是争议比较大的一个赔偿项目。但是企业长期经营形成的品牌价值确实存在,搬迁后必然造成这样长期积累的知名度受损。目前实践中是协商补偿或者用有形损失的充足补偿来弥补。
以上赔偿项目根据选择货币补偿安置还是场地房屋调换安置会有所不同,并非全部项目都补偿。补偿以“适当”为原则,但是,何种程序为“适当”,需要被拆迁企业及代理律师准备大量的前期工作。